重磅“金融16条”出台 市场会复苏吗？
11月15日，国家统计局发布了最新的宏观经济数据，其中供给端数据持续走低，消费市场超预期下滑，宽货币向宽信用传导不顺畅，房地产销售及投资大幅负增长，精装修规模同比接近腰斩。
供给端：1-10月工业增加值同比增长4.0%，较上月上涨0.1个百分点。10月单月同比下降至5.0%；10月PMI回落至49.2，降至荣枯线以下。
需求端：1-10月，社零同比增长0.6%。10月社零累计同比增速-0.5%，较上月下降3个百分点，受疫情影响消费市场保持下滑趋势。
金融端：10月M2同比增速持续高位运行，为11.8%，增速较上月低0.3个百分点。2022年9月社会融资规模0.9万亿元，比上年同期少7097亿元。其中，人民币贷款增加6152亿元，同比少增2110亿元。
固定资产投资：1-10月累计同比增速5.8%，较上月上涨0.1个百分点。1-10月房地产开发投资额累计同比增速连续为负，创近一年半新低-8.8%。
商品住宅新开工及竣工：1-10月商品住宅销售面积同比降25.5%，较上月缩小0.2个百分点。新开工面积同比降38.5%，降幅缩小0.2个百分点。竣工面积同比降18.5%，较上月降幅缩小1.1%。
精装修市场：据奥维云网（AVC）数据监测，前三季度精装修新开盘楼盘个数1454个，同比下降39%，精装套数108万套，同比下降46.2%。
整体来看，我国宏观经济依旧面临需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重压力，尤其是作为国民支柱行业的房地产的下行成为了经济发展的主要拖累项。
今年以来，房地产市场供需两端呈现疲软态势，市场活跃度低，购房者置业信心偏弱，房地产市场整体呈现下行态势。政府也从年初开始在房住不炒总基调下，因城施策，支持刚性和改善性合理住房需求，出台多项稳定房地产市场政策，促进房地产行业平稳健康发展。
尤其是11月11日，央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》），提出十六条措施支持房地产行业发展，引起了市场广泛热议，同时也给房地产市场注入了更强的信心。
这十六条措施包括：
1、稳定房地产开发贷款投放；
2、支持个人住房贷款合理需求；
3、稳定建筑企业信贷投放；
4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；
5、保持债券融资基本稳定；
6、保持信托等资管产品融资稳定；
7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；
8、鼓励金融机构提供配套融资支持；
9、做好房地产项目并购金融支持；
10、积极探索市场化支持方式；
11、鼓励依法自主协商延期还本付息；
12、切实保护延期贷款的个人征信权益；
13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；
14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；
15、优化租房租赁信贷服务；
16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。
那么，这“金融16条”会对当前房地产市场产生怎样影响？是否会引导房地产市场“软着陆”？是否会带动房地产市场的复苏？
1、融资“输血”推动经营“造血”
重点支持聚焦主业、资质良好的民营房企贷款融资，未来房企整体融资环境有望进一步改善。《通知》指出，坚持“两个毫不动摇”,对国有、民营等各类房地产企业融资一视同仁，合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险。加大利用发债、信托等支持房企合理融资需求，将有效“输血”短期经营困难的企业。
支持贷款、信托等存量融资展期1年，将有效缓解房企短期偿债压力。尤其是对于未出险房企，将有效缓解现金流紧张现状，防止风险进一步蔓延。短期融资“输血”将有助于帮扶优质民企恢复经营“造血”功能。
2、支持“保交楼”，构筑“信心底”
房地产市场目前已步入深度变革调整期，房企信用的破产带来市场信心的极度缺失。
保交楼的提出给市场信心的恢复带来了新的希望，但过往有限的资金难以撬动大批困难楼盘的复产复工，此次政策出台之后，保交楼纾困资金或将全面开闸，一方面支持政策性银行提供保交楼专项借款，另一方面鼓励金融机构提供配套资金支持，同时在相关金融机构人员尽职免责政策下，随着政策逐步落地，或将实质性缓解保交楼资金困境。
3、鼓励资管公司参与处置风险，“第三支箭”有望落地
《通知》中首次提出鼓励资产管理公司与律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作。与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式提高资产处置效率。今年以来，房企及金融机构发行并购贷款、并购债合计规模超2000亿。
AMC在处理不良资产方面有丰富的经验，此次AMC的介入，可以有效引进外部资源，加快风险资产处理速度，无论是对于受困房企还是不良资产下游服务商来说，都是较大利好。
“信贷、债券、股权”三个融资渠道形成了“三支箭”的政策组合，当前第一、二支箭已发射，而股权融资又是化解企业层面风险的本质性举措，前期地方政府参与民企混改的成功经验也成为了良好的范本，因此“第三支箭”有望快速落地。
4、销售恢复不及预期，需求端支持力度有望继续加大
《通知》中强调支持各地因城施策实施好差异化住房信贷政策，鼓励金融机构合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。此外，鼓励依法自主协商延期还本付息，切实保护延期贷款的个人征信权益等，有效降低购房者或业主顾虑。
近期核心城市政策出现松动，信号意义明显。三季度以来，需求端信贷支持力度持续不断加大，杭州 “认房不认贷”，二套首付比例最低四成，北京也调整通州台湖、马驹桥地区政策。杭州和北京两个核心城市的政策优化信号意义明显。随着城市、金融机构自主权的提升，未来需求端支持力度有望继续加大，房地产市场逐步企稳复苏。
5、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道，租赁市场持续扩容
此次《通知》提出加大住房租赁金融支持力度，要优化住房租赁信贷服务，拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。
引导金融机构重点加大对自持物业型住房租赁企业的信贷支持；保租房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理；稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点等。加大对住房租赁的金融支持力度，是推动建立“租购并举”住房制度的重要举措。
尤其是在“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”定位下，未来各城市会加快完善“市场+保障”的住房供应双轨制度，解决城市住房难问题。
目前，建设银行发起设立300亿住房租赁基金，增加保障性租赁住房供给；3支保租房公募REITs公开上市发行，首日均上涨30%，封住涨停板，保租房公募REITs正式落地；西安市住建局与7家银行签订了《发展保障性租赁住房战略合作协议》，7家银行承诺，“十四五”期间将对西安市保障性租赁住房提供贷款、债券等各类金融支持不少于2100亿元。
预计未来，住房租赁领域的政策支持将进一步落地，住房租赁相关企业将获得更多支持，租赁市场不断扩容。
6、供应链短期需求上升，品牌商供货可能承压
《通知》的出台，给房企、建筑企业带来了新的转机，尤其是“1年展期”政策的支持，是企业以难得的时间换空间方案。在“保交楼”政策、资金支持下，房企将最大限度实现交付，未来越来越多的项目将复产复工，短时间需求的增加，将对供应链下游供应商提出一定的挑战。
对于供应商、品牌商来说，目前需要梳理在建项目，实时了解项目进展，铺排供货节奏，在确保生产安全的前提下实现合约交付。
尤其是对于精装修住宅来讲，作为住房建设最后一公里，一方面开发商对品牌商大货的供应时间将有较高的要求。另一方面，对产品质量一定会有更严格的把关，毕竟能否实现“所见即所得”，将与接下来的项目交付息息相关。
后记
此次《通知》文件内容覆盖了从按揭贷款、开发贷、建筑类贷款到租赁贷款等全金融领域各品类，全面且系统化，除了方向性的指导，还细化了免责条款，从口头指导到红头文件，支持和救助力度空前。
从过往房地产周期来看，市场回暖多从一二线核心区域开始，带领一二线城市率先企稳，再逐渐蔓延到三四线城市，但从目前房地产发展阶段来看，未来城市或将面临分化态势，对于人口流入大、产业发达的城市，房地产市场支撑度依旧较强，对于人口不断流出，没有核心产业支撑的城市将难以受到市场青睐。
随着“金融16条”政策的落地，房企融资环境将持续好转。叠加后续各城市利好政策的发布，尤其是重点城市政策优化后，消费者置业信心将不断好转，或将带动当地购房需求的逐步释放，尤其是接近年尾，房企有冲业绩需求，房地产市场有望迎来一波小的市场行情。
