电器行业抛弃房地产？万亿旧改暗战打响
随着中国房地产进入阴跌时代，中国居民购房趋于谨慎。国家统计局数据显示，2024年我国新建商品房销售面积为97385万平方米，同比下降12.9%，住宅销售面积下降幅度达到14.1%。这导致依赖工程渠道的家电企业订单锐减，甚至出现坏账风险。
相较于新房精装修市场的波动，存量房装修市场的表现则更加稳定。不愿背负高额房贷，承担资产缩水风险的消费者选择对存量房进行二次装修的方式改善居住条件。这为家电、家居企业带来了新的机遇。
《中国家装发展报告No.1》预测，中国家装家居市场总体规模在 2025 年将达到 5 万亿元左右，其中存量房装修市场规模有望达到 3.34 万亿元，以二手房和存量房带动的旧房改造等消费需求将持续提升。
在此背景下，家电企业纷纷将将目光放在家居行业，通过行业布局、企业并购等方式，推动家电家居一体化的进程。而经历过日本房地产泡沫破裂时代的日本家电企业松下，也在中国市场推出“住空间”战略，将日本的存量房空间改造和适老化改造的经验运用到中国存量房装修市场的开发中。
业内人士认为，松下在日本的观察与经验能否在中国存量房改造中得以运用并为企业乃至家电业制造出新的增量仍然有待验证，但也为了中国在推进家电家居一体化的进程中提供了一个观察窗口。
当前，中国家电巨头也正在向家电、家居整合的方向前进，其中海尔通过三翼鸟生态平台整合服务商，美的则通过盈峰系跨界整合顾家家居，京东则入主生活家家居布局家装消费场景……
从制造商到渠道商，纷纷入局家居行业的背后，是家电业商业模式的跃迁：从硬件参数竞赛转向空间操作系统构建，从交易结束即失联转向终身服务绑定。
当“焕房”替代“换房”
二手房主导的时代正在到来。
2025年上半年，中国房地产市场迎来结构性转变。贝壳研究院最新数据显示，全国住房交易中二手房占比已达42%，较2024年同期提升4个百分点，创历史新高。这一变化折射出市场正从"增量开发"向"存量流通"加速转型。
这一趋势在一线大城市更加明显。其中北京、上海两地的核心城区内二手房交易活跃，优质学区房成交量同比回升20%。两大头部城市的二手房交易占比已经突破55%。而深圳、广州也在抓紧突破临界点，其中深圳二手房交易占比达到50%，而广州则达到了48%。
这意味着，在城市中心建设更加完善、发达的大型城市中，“老破小”因核心区位+改造增值潜力成为刚需新选择。与此同时，政策东风也在同步加码。国务院“以旧换新”补贴覆盖家电家居，公积金可提取用于适老化改造，住建部更将2000年前老旧小区改造纳入国家工程。
这催生了二次装修的爆发性增长。奥维云网数据显示，2024年旧房装修在家装市场中的占比达63%，其占比首次超过新房装修，一二线城市率先步入旧房装修主导阶段。另据住建部数据，截至2022年底，中国城镇既有房屋超30年楼龄占比接近20%，预计到2040年前后将攀升至80%。这些数量庞大的旧房未来也将被纳入到城市更新的改造范围。
适老化改造也成为关键突破口。随着我国老龄化程度持续加深，60岁及以上人口已达3.1亿，适老化产品市场潜力巨大。
基于存量房改造与适老化改造需求，消费行为从“购房扩张”转向“空间精耕”，正如《梦想改造家》等装修节目揭示的核心矛盾：不少委托案例聚焦于如何在小空间内实现三代同堂的尊严生活。
借鉴框架，重构逻辑
松下以及其他日本企业在走出房地产下行期的经验值得借鉴。
在房地产下行期，日本同样面临新房需求萎缩的情况，但存量房翻新需求增长，却对冲了行业下行的风险。在此背景下，日本房地产企业调整业务结构，将重心放在租赁管理和旧房改造等层面谋求增长。以三井不动产为例，其改造业务收入占比从2001年46%升至2018年68%。
这与中国家电企业入局家居市场，谋求存量房改造增量的逻辑基本类似。这也意味着，日本企业应对房地产下行的经验有值得借鉴的地方。
从产业发展来看，日本企业通过细分赛道实现了差异化突围。其中日本宜得利通过 供应链垂直整合 实现价格仅为同类1/3；大塚家具将会员制服务与欧洲奢侈品牌绑定，提升客单价；TOTO在价格战中转向智能马桶，打开老龄化市场；八乐梦床业聚焦家用护理床，通过适老产品出海实现连续增长。
这为中国企业提供了重要的经验参考。从短期来看，中国企业需通过整装模式整合资源，压缩渠道加价；长期来看，中国企业需要在智能适老、健康睡眠等细分赛道复制八乐梦医疗床的精细化策略。以上两点也是中国企业推动家电家居一体化进程的主要策略。
不过，中国与日本的房地产市场与家电家居消费市场也存在明显差别，因此业内人士建议中国在借鉴日本经验框架的同时，重构逻辑。
中国与日本家装市场存在诸多差异：中国住宅平均寿命60-80年（日本仅30年），翻新周期更长；日本“均质化社会”适用性价比战略，但中国需同时布局高端场景化与下沉市场；日本装企高度分散，而中国整装公司议价能力更强，品牌商需重构合作模式。
业内人士指出，在地产业从“增长引擎”转向“经济稳定器”的过程中，中国家电企业面临的实际是能否将冰冷的钢筋水泥以及家电转化为有温度的可持续服务。
