企业机会方向探寻 城市更新成为新引擎
进入2022年第三季度，国内外经济趋势普遍相对低迷，国内地产行业在政策层出等多项调整之下已经全面进入一个新的周期。公开数据统计，1-9月重点100城销售面积累计降幅近四成，单月已连续16个月同比下降，今年以来降幅普遍在30%以，预计四季度年终各房企加大促销力度等销售量略有回升，全年商品房销售面积预计同比降幅或在20%左右。
后续长周期来看地产行业最终将进入相对平稳状态，但短周期来看2023年仍然不容乐观，房屋销售周期、竣工周期等本年度的拉长，房企财务危机，行业面临整体转型期。精装修市场上1-9月份总规模仅110万套，同比跌幅约45%，预计全年跌幅超过40%。本年度供应企业在精装修市场的竞争加剧，叠加原材料、运输成本、人力价格上涨等多个因素，企业不仅增收困难，甚至一些企业出现了效益的下滑。在当下这种情况下，企业如何破局，企业新的机会在那里？
国内房地产市场进入存量时代，城市更新成为新引擎
我国城镇化进程经过近几年的快速发展，重点一线城市城镇化率已经超过85%，重点城市存量住房再交易规模已达到新房交易规模的两倍。国家层面 “管住总量、严控增量、盘活存量”的新型用地原则贯彻下，我国已从增量时代进入存量时代。
在城市土地扩张规模严格限制背景下，城市发展进入“减量建设”与“产业升级”并存的新周期，城市更新正在成为城市发展的新增长点。从规模上看，城市更新市场目前存量总市值为 500 万亿，按年城市更新速率2%计算，城市更新项目将释放出每年约10万亿元的价值。
企业应充分剖析自身的资源与能力优势，明确优势赛道和机会赛道，进行有侧重、有次序的发展。面对类型不同的赛道和其未来规模，企业需要针对性地设计商业模式与发展路径，明晰怎样与政府合作、找怎样的房企联合等，在既有产品优势下，共建商业逻辑板块，形成新的商业闭环。打造企业在新格局下的标杆项目，树立品牌形象的同时，探索创新盈利新方向。
银发经济到来，养老及医疗康养相关产业走向活跃
中国老龄科学研究中心在《中国城市养老服务需求报告(2021)》(以下简称《养老服务报告》)中指出，随着老年人口数量不断扩大，未来我国老年人口的消费潜力将不断上升。
按 2010 年价格计算，2017 年至 2020 年期间，全国老年人口的群体消费总量约 为 3.3 万亿元至 4.8 万亿元;2030 年全国老年人口消费总量约为 12 万亿元至 15.5 万 亿元;2050 年全国老年人口消费总量 约为 40 万亿元至 69 万亿元。目前，我国老龄产业已初步形成老龄金融产业、老龄制造产业、老龄服务产业等产业领域;其中老龄制造产业中日用品、服饰、辅助生活器具、电子电器、医疗保健器材、康复辅助器具、 康复护理用品、保健品等产品种类日益丰富，科技含量不断增加。
老龄化加速，医疗保健（器具、药品、适老产品、服务）相关消费将迎高增长。2013-2020年，我国人均消费支出增长60%，人均医疗保健消费支出增长102%，也是增长最快的方向，占人均消费的比重由6.9%上升至8.8%。从历史数据看，由于老龄化持续提升，医疗保健相关消费是各类消费支出中增速最快的领域。
近年医疗工程新开工不断增加，关注医疗工程方向或有相关机会。根据奥维云网地产大数据预测，2022年预计拟在建医疗工程完工项目数量超过6000个，同比增长31.8%；工程总规划建筑面积为22054.3万㎡，同比增长35.7%，其中医疗规划建筑面积为13852.1万㎡，同比增长35.0%。
宏观趋势提出建设“制造强国”，产业园区迎来发展机遇
近期宏观工作报告提出，“建设现代化产业体系，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化，加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国”。国家强调发展实体经济“建设制造强国”，产业园区建设运营将迎来发展机遇。
近期国际环境的复杂性日益严峻，需要我国建设完整的现代化产业体系，坚持把发展实体经济作为着力点。发展实体经济的重要方向就是“加快建设制造强国”。制造业是国民经济的主体，其价值链长、关联性强、带动力大，在现代化经济体系中具有引领和支撑作用。近期工作报告指出我国“制造业规模稳居世界第一”，但是我国制造业存在薄弱环节，需要实施“制造强国”战略。
发展实体经济，加快建设制造强国，都需要空间载体来实现，很重要的形式就是产业园区。因此，产业园区发展建设，将迎来新的发展机会。产业园区市场存在较大发展空间，以产业园区为载体带来物联网、大数据、新能源等方向新的市场机会也值得进一步关注。
保障性住房总量近千万套，重点城市规模量级重点关注
保障性租赁住房上升至国家战略，成为“十四五”时期住房建设的重点任务，各地从政策到目标再到供给端，都在积极发力。2022年8月17日发布会的《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》，提出加快发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人等群体住房困难。住房和城乡建设部相关负责人表示，“十四五”期间全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间。在人口流入较多的40个重点城市，2021年已经筹集了保障性租赁住房94.2万套，初步形成了多主体发展保障性租赁住房的良好态势，2022年40个城市筹建240万套；2023-2025年仍然剩余有535.8万套空间陆续释放。
根据各城市当前公开数据统计，除了广州、上海、深圳、重庆、杭州等人口净流入量大的一二线城市保障性租赁住房需求强，明确了较高的保障性租赁住房供应目标。其他重庆、杭州、西安、汕头、佛山、惠州、东莞、中山、江门和湛江、金华、嘉兴、海口等城市也被各省列为保障性租赁住房重点建设城市，以上这些城市都是企业在接下来的3年中应当重点关注的。
